Stai pensando di vendere casa? Hai appena ricevuto in eredità un immobile che vuoi mettere in vendita? Hai intenzione di chiedere un mutuo? Oppure vuoi ristrutturare casa? Uno degli aspetti da non sottovalutare è la regolarità urbanistica dell’immobile.
Quando vado a fare le valutazioni tanti clienti mi dicono “non ti preoccupare la mia casa è tutta in regola, ho tutte le carte del geometra!”. Ecco questo non basta.
Occorre appurare la presenza di eventuali abusi edilizi per non ritrovarsi con brutte sorprese o addirittura un rogito nullo.
PRIMO STEP: PROGETTO DEPOSITATO IN COMUNE
Ogni immobile viene costruito sulla base di un progetto predisposto da un tecnico abilitato, che viene approvato dall’ufficio tecnico del comune interessato. Nei fatti, nonostante la presenza e la regolare presentazione di questo progetto, non sono infrequenti i casi in cui la casa venga costruita in modo diverso da quanto era stato dichiarato a monte. Le difformità dell’immobile, sia sotto il profilo urbanistico che edilizio, possono essere di lieve entità oppure significative, con conseguenze che investono la regolare commerciabilità della casa stessa.
Allo stato attuale la legge, al fine di contrastare il fenomeno degli abusi edilizi, commina la nullità insanabile degli atti di compravendita che hanno ad oggetto immobili non conformi sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Questo significa che un atto di vendita immobiliare di una casa non conforme non ha nessun valore giuridico. Pertanto, prima di iniziare qualsiasi trattativa è di fondamentale importanza controllare la sussistenza di abusi, quindi se lo stato di fatto della casa coincida fedelmente con quanto risulta dal progetto.
CONFORMITA’ CATASTALE
Le conformità catastale attesta la corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile con i dati che sono stati trascritti al catasto. Le informazioni che sono conservate presso l’Agenzia del Territorio non possono essere usate per verificare eventuali difformità edilizie, ma solo per controllare se un certo immobile è stato censito, ovvero accatastato e quindi utilizzarne la rendita ai fini della tassazione.
Gli abusi edilizi, invece, si possono appurare dal comune in cui è ubicato l’immobile. In particolare, la regolarità si accerta dal titolo abitativo. Il controllo sulla conformità edilizia e urbanistica comporta che lo stato di fatto dell’immobile coincide con il titolo abitativo, così come depositato presso l’ufficio tecnico del comune.
Si ricorda che i titoli abitativi assumono denominazioni differenti in base all’anno in cui è stato edificato l’immobile. Si parla di concessione edilizia per le case costruite fra il 1942 e il 1977 (Legge 1150), di licenza edilizia per immobili edificati fra il 1977 e il 2003 (Legge 10) e di permesso per costruire per edifici costruiti dopo il 2003 (DPR 380/01). Esistono, tuttavia, anche ulteriori titoli abitativi minori come la DIA, CIA e CILA.
Titoli abitativi che sanano la regolarità urbanistica ed edilizia di una casa sono anche le concessioni in sanatoria o i condoni del 2003, del 1994 e del 1985.
QUANDO VERIFICARE???
La necessità di verificare la regolarità dell’immobile sotto il profilo urbanistico nasce inevitabilmente in occasione di una compravendita. In questo caso è bene accertarsi dell’assenza di abusi prima di sottoscrivere il preliminare e ogni altra proposta contrattuale.
Quando sull’immobile dovessero risultare irregolarità bisogna successivamente distinguere quelle sanabili dalle insanabili. Nella prima ipotesi il venditore deve adoperarsi, a sue spese, per rendere l’immobile regolare dal punto di vista urbanistico e adempiere così alla sanatoria. Nel secondo caso non è possibile rimuovere le irregolarità, per cui non si può procedere con l’atto di vendita, proprio perché il passaggio di proprietà sarebbe nullo dal punto di vista giuridico.
Le conformità urbanistica serve anche quando si chiede un mutuo presso un istituto di credito, ma anche nel caso in cui si decidesse di trasferirlo oppure di surrogarlo presso altra banca.
Nel momento in cui viene stipulato il rogito, il notaio deve indicare gli estremi del titolo abitativo dell’immobile. In alcuni casi questi dati non vengono riportati nell’atto. Si tratta di eccezioni che interessano gli immobili storici, ovvero quelli edificati nel periodo antecedente all’entrata in vigore della Legge urbanistica del 1942 e per quelli costruiti fino al 1° settembre del 1967, cioè quando ancora era prevista la licenza edilizia.
Tuttavia, questi immobili, per i quali sono ammesse queste semplificazioni e non è necessario riportare il titolo abitativo nell’atto, potrebbero comunque essere oggetto di abusi edilizi, a causa di opere di ristrutturazioni intercorse nel tempo. Pertanto è importante appurarne comunque la conformità urbanistica.
VERIFICA SE LA TUA CASA E’ CONFORME
Come procedere? In agenzia ti forniamo assistenza tramite un team di professionisti abilitati per poter reperire tutta la documentazione, analizzarla e verificare, con molta attenzione, la presenza o meno di difformità, come: tramezzi spostati, finestre o porte tamponate e chiusura di balconi.
Le verifiche possono portare a:
-un esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune.
-un esito negativo: l’immobile non risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune. A questo punto è necessario che sia regolarizzato l’abuso e presentata un pratica edilizia in sanatoria per poter procedere con la vendita dell’immobile!
